La vente en viager
Parler de vente en viager fait toujours un peu peur dans l'inconscient collectif français. Un frein probablement lié à l'impression de " parier sur la fin de vie du vendeur ", ou bien de peur de faire une mauvaise affaire comme cela fut dépeint dans le film de Pierre Tchernia " Le Viager " sorti en 1972. Risque plus récemment médiatisé par le cas d'un notaire qui acheta en 1965 l'appartement de Jeanne Calment en viager. Elle était alors âgée de 90 ans et il ne se doutait pas que cette dernière deviendrait la doyenne de l'humanité en vivant jusqu'à plus de 122 ans. Le viager est donc un pari sur l'avenir pour l'acheteur.
Mais pour le vendeur le viager présente peu de risques et beaucoup d'avantages potentiels ! Alors pourquoi ne pas le considérer ?
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Dans le cas d'un viager " occupé ", le vendeur peut conserver l'usufruit du logement ou bien un droit d'usage.
Dans le cas de l'usufruit, le vendeur conserve le droit d'utiliser son bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. C'est à dire que le vendeur peut rester jusqu'à la fin de sa vie dans le logement, ou bien le louer et profiter des revenus locatifs.
Dans le cas du droit d'usage, le vendeur conserve le droit d'utiliser le logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Dans les deux cas, le logement ne pourra être occupé par l'acquéreur qu'à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant si le contrat concerne plusieurs vendeurs.
Dans le cadre d'un viager " libre ", dès la signature de la vente et sans devoir attendre le décès du vendeur, l'acquéreur dispose du bien et peut le louer ou l'occuper.
Cela peut s'avérer une bonne option si vous vendez un bien immobilier qui n'est pas votre résidence principale ou que vous n'avez pas l'intention de continuer à vivre dans ce logement.
La rente mensuelle !
L'avantage numéro 1 de la vente en viager, c'est la rente mensuelle à vie, une sorte de retraite complémentaire ! Si vous optez pour un viagé occupé, vous pouvez continuer à vivre chez vous tout en ayant un complément de revenu permettant d'améliorer le quotidien. Cette rente peut être revalorisée tous les ans en fonction de l'indice du coût de la construction.
Le bouquet !
Le bouquet est la partie du prix de vente payée comptant à la signature de l'acte de vente. Mais le bouquet n'est pas systématique. En effet, la vente en viager peut s'effectuer selon les besoins du vendeur, par une rente mensuelle exclusivement, ou bien être un mix entre un bouquet initial suivi de rentes mensuelles.
Si le vendeur décide de demander un bouquet, cela peut lui permettre d'avoir accès rapidement à des liquidités financières pour un autre projet personnel, ou pour partager avec ses proches. Il est courant de fixer un bouquet correspondant à 30% du prix estimé du bien.
La fiscalité !
La vente en viager bénéficie d'un régime fiscal particulier qui peut être considéré comme avantageux.
Comme dans la vente classique, lorsqu'il s'agit de la vente d'une résidence principale, le vendeur bénéficie de l'éxonération d'impôt sur la vente, le bouquet est donc exonéré d'impôt.
En revanche la rente mensuelle est, elle, considérée comme un revenu, et est donc soumise à l'impôt sur le revenu. Cependant, suivant l'âge du vendeur à la date de la signature du viager, seule une partie de la rente est imposée :
- 70% de la rente est imposable pour un viager signé avant 50 ans
- 50% de la rente est imposable pour un viager signé avant 60 ans
- 40% de la rente est imposable pour un viager signé avant 70 ans
- 30% de la rente est imposable pour un viager signé au delà de 70 ans
De plus, le vendeur ne s'acquitte plus de la taxe foncière puisqu'il n'est plus propriétaire, et les frais liés aux gros travaux d'entretien du bien ne sont plus à sa charge (par exemple la rénovation des façades ou de la toiture).
La transmission !
L'un des plus grands freins à la vente en viager est le souhait de transmettre son bien immobilier en héritage. La vente en viager permet au vendeur de profiter d'une meilleure qualité de vie pour le reste de sa vie, mais ne permet pas de transmettre son bien immobilier.
Cependant, avec l'allongement de la vie, les bénéfices de la transmission d'un bien immobilier sont aujourd'hui moindres, les enfants étant en général déjà bien installés lorsqu'ils en bénéficient. Le bouquet d'un viager peut parfois tomber à un moment plus opportun de la vie.
Le risque d'impayé !
Il peut y avoir un risque que l'acheteur ne soit plus à même de payer la rente viagière après quelques années.
Afin de protéger les vendeurs contre ce risque, il est possible d'ajouter des clauses de protection par le notaire dans le contrat de vente, notamment une clause résolutoire qui permet de récuper la propriété du bien vendu en cas d'impayés par l'acheteur, ou bien mettre en place une sorte d'hypothèque sur le bien pour garantir vos paiements en priorité, ou bien encore, comme le font les banques, vous pouvez demander à ce que l'acheteur prenne une assurance contre les défauts de paiement.
L'estimation du prix de vente !
L'estimation de la valeur du bien est affectée par les différentes clauses que vous souhaitez mettre en oeuvre. Si vous occupez le bien après la vente, l'estimation de la valeur du bien sera diminuée. Il est certain que la valeur estimée pour la mise en place du viager sera significativement différente de celle d'une vente classique. Différents outils existent pour estimer celle-ci, et votre notaire sera également capable de vous aider dans cette démarche.
Il faut cependant noter que dans une vente en viager, le vendeur ne cherche pas à maximiser la valeur de son bien, mais il cherche avant tout un complément de revenu à vie, sans prendre de risque. Le risque est entièrement encouru par l'acheteur qui, en échange, bénéficie potentiellement d'un prix attractif qui, au final, sera fonction de la durée réelle du viager.
Si vous souhaitez maximiser votre investissement, une vente traditionnelle sera une meilleure option.
Voici quelques professionnels de la vente en viager :
- Univers Viager - Agence immobilière spécialisée en Viager (univers-viager.fr)
-
Vendre en viager avec Renée Costes n°1 français de la vente en viager (costes-viager.com)
Pour obtenir plus d'informations légales sur les viagers :
Des informations complémentaires issues du site des notaires :
Le rachat en viager par la Caisse des Dépôts pour plus de sécurité :
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