La vente par agence
La vente par Agent Immobilier est aujourd'hui la plus courante des options de vente, plus de 50% des biens sont vendus par des agents immobiliers.
Cependant il existe aujourd'hui un choix très large d'agences immobilières avec des prestations et des tarifs très différents. Comment bien choisir son agent immobilier, mandat exclusif ou non, l'agence la plus proche ou bien celle qui se spécialise sur un marché spécifique? Quels sont les pièges à éviter?
Notre service d'expert gratuit est là pour vous aidez à choisir votre agent immobilier !
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Confier la vente de son bien immobilier à un spécialiste comporte de nombreux avantages, savoir mettre en valeur le bien, établir le prix que le marché est prêt à payer, prendre les bonnes photos, rédiger une annonce qui attise l'intérêt, sélectionner les bons profils pour réaliser les visites et enfin, négocier pour obtenir la meilleure issue possible. Le métier d'agent immobilier fait appel à une large palette de compétences.
Lorsqu'on demande aux vendeurs ayant fait appel à un agent immobilier "Pourquoi avez-vous choisi de vendre par agence ?" les points suivants reviennent le plus souvent:
- Je ne sais pas vendre, je ne suis pas doué en négociation
- Je n'ai pas le temps de gérer toutes les étapes, les diagnostics, répondre aux appels, organiser les visites...
- Je ne suis pas sur place, je ne peux pas gérer la vente à distance
- Nous sommes plusieurs propriétaires, l'agent immobilier nous permet d'éviter les conflits
Bien entendu, déléguer la vente de son bien le plus précieux comporte aussi son lot d'inconvénients.
Les principaux sont les suivants :
- Tout travail mérite salaire donc il faudra rémunérer l'agent immobilier
- Il est très difficile de choisir un agent immobilier! Sur quels critères se baser ? Comment être sûr qu'il sera le meilleur pour vous ?
- Une fois le mandat signé, vous devrez faire totalement confiance à votre agent immobilier
- Vous serez un acteur passif du processus de vente
Les agences dites "classiques" sont celles que vous connaissez depuis toujours, que ce soit les agences affiliées à un grand réseau national (Century 21, Guy Hoquet, ORPI, Square Habitat, ...), ou bien les "agences de quartier" qui sont indépendantes.
Elles possèdent des bureaux physiques, avec notamment des vitrines dans lesquelles les biens à vendre sont affichés. On les trouve donc généralement dans les lieux de vie ou les gens passent: avenues principales, centres villes, centres commerciaux, ...
Les avantages des agences classiques:
- Leurs excellentes connaissances du marché local, elles sauront estimer le prix de vente au plus près de ce que le marché local est prêt à payer
- Leur notoriété - maintenir une bonne réputation - est leur souci n°1 . Vous pouvez facilement la vérifier auprès de vos voisins et de vos connaissances habitant dans la région
- L'assurance d'avoir un interlocuteur que vous pouvez aller voir à n'importe quel moment
- Un potentiel fichier "d'acheteurs en recherche" dans le secteur, même si l'internet a tout changé
Les inconvénients des agences classiques:
- Leurs taux de commission sur les ventes sont souvent élevés de l'ordre de 5 à 10% du prix de vente
- Certaines agences traditionnelles peuvent avoir du mal à évoluer et à se servir des derniers outils digitaux (ventes aux enchères, home staging, visite 3D, ...)
- Si vous n'êtes pas sur place, elles ne savent pas toujours bien présenter leurs services sur leur site Internet, et cela peut compliquer votre séléction des agences entre elles
Les mandataires représentent une catégorie particulière d'agents immobiliers.
Un agent immobilier posséde une carte professionnelle dite carte "T" qui lui permet de faire de la transaction immobilière (achat / vente de biens immobiliers).
Un mandataire, lui, ne possède pas cette carte professionnelle, et ne peut donc pas réaliser la transaction, il doit travailler en partenariat avec un agent titulaire d'une carte "T" ou avec une agence immobilière.
Le mandataire va donc réaliser toutes les étapes jusqu'à la vente immobilière, de la recherche de mandats, l'estimation, la rédaction de l'annonce, les visites et les négociations, mais au dernier moment il va laisser son partenaire titulaire de la carte "T" finaliser la transaction (accompagnement pour la signature du compromis et de l'acte de vente).
Les mandataires n'ont en général pas d'agence physique, ils travaillent de chez eux.
La plupart des mandataires adhèrent à un réseau national de mandataires, les plus connus étant SAFTI, Propriétés-privées, Efficity et le leader du marché étant IAD France. Cependant le mandataire reste un travailleur indépendant, il n'est pas salarié du réseau. Le mandataire se rémunère en prélévant un pourcentage de la commission sur les honoraires de la transaction.
Faire parti d'un réseau de mandataires permet de bénéficier de l'accès à une carte "T" mais aussi d'une structure assurant la publication des annonces sur différents supports média, mais aussi d'outils de recherche de mandats via leur plateforme web qui offre généralement des estimations gratuites en ligne, en échange des caractéristiques de votre bien à vendre et de vos coordonnées.
Les avantages des mandataires:
- Les mandataires sont très motivés, et viennent d'horizons différents
- Présent sur l'ensemble du territoire, il y en a forcément un à côté de votre bien
- Pas besoin de se rendre en agence pour les rencontrer, ils sont agiles avec les outils digitaux et se rendent facilement chez vous
- Leurs honoraires peuvent être plus attractifs car ils n'ont pas de coût d'infrastructure (agence)
Les inconvénients potentiels:
- Le niveau de formation et de compétences peuvent être hétérogènes
- Choissisez avec attention votre mandataire
- Ils n'ont pas "pignon sur rue"
- Vous ne pouvez pas passer les voir quand vous voulez
- Ils n'ont pas de vitrine physique pour présenter les biens à vendre
- Dans les lieux touristiques, l'achat coup de coeur est plus compliqué
- Les mandataires travaillent rarement en groupe, il ne peuvent compter que sur eux même
On appelle néo-agences immobilières, les agences issues de la révolution numérique qui proposent des modèles de ventes différents.
Ces agences se veulent à mi-chemin entre la vente par agence classique et la vente de Particulier à Particulier. Elles tirent profit de la révolution internet pour se passer d'agence physique et proposer en conséquence des tarifs attractifs, une faible commission ou des honoraires fixes quelque soit le prix de vente du bien.
Leurs prestations sont très disparates, incluant divers niveaux de services allant d'un accompagnement complet à la seule mise à disposition d'outils pour vous aider à vendre (estimation, diffusion d'annonces, prises de RDV, ...), et vous laissant parfois faire les visites vous même.
Quelques exemples de néo-agences immobilières qui font le buzz:
- IMMO-POP - 1ère agence immobilière en ligne - 3500€ Fixe
- Hosman - Nous réinventons l'agence immobilière
- Welmo - Agence immobilière 100% en ligne dès 990 €
- Vendmy - Immobilier de luxe
Le choix entre une agence classique et un mandataire va dépendre fortement du bien à vendre et de l'endroit ou vous vivez. Si vous habitez loin, un agent immobilier qui maîtrise parfaitement les outils numériques sera à privilégier. Si votre logement est dans une zone où il y a beaucoup de transactions similaires (même type de logement), l'estimation sera facile, à la portée de tous. En revanche si votre bien est atypique ou rare, il peut s'avérer payant de privilégier une agence ayant "pignon sur rue" depuis longtemps , et qui maitrisse parfaitement le marché local.
Si votre bien est plutôt sur le haut de la fourchette locale en terme de prix, cela peut s'avérer difficile pour une agence locale de vous trouver des acheteurs ayant le budget suffisant pour votre bien. Par contre si cette gamme de prix correspond à celle d'un secteur voisin, un autre quartier ou une ville proche, cela pourrait être judicieux de prendre une agence ayant pignon sur rue dans ce secteur. Elle aura accès à des acheteurs ayant un budget compatible avec votre bien qui ne cherchent pas sur votre secteur, mais qui pourraient se laisser convaincre d'élargir leur périmètre de recherche. Il est en effet plus facile d'élargir son périmetre de recherche que d'augmenter son budget !
Sachez que si vous donnez un mandat exclusif à un agent, celui-ci sera encore plus motivé pour vendre, car il sait que toute la publicité qu'il va faire autour de votre bien va bénéficier à lui seul !
Contre intuitif ?
Souvent les vendeurs pensent qu'en mettant le même bien dans plusieurs agences cela challengera les agents immobiliers à le vendre avant le concurrent. Ce n'est qu'en parti vrai et nous vous expliquons pourquoi.
Si vous mandatez 2 agents pour vendre votre bien, les 2 agents (A et B) vont immédiatement piocher dans leur fichier de prospects clients en recherche, et essayer de leur vendre votre bien. La mise en concurrence à ce moment là va jouer un role important car vous avez potentiellement accès à un fichier d'acheteurs en recherche plus grand. Par contre une fois ces fichiers épuisés, il va falloir trouver de nouveaux acheteurs potentiels, et c'est là que la situation s'inverse, avoir plus d'un agent qui essaye de vendre votre logement va négativement impacter votre vente.
Pourquoi?
Mettez vous à leur place, investiriez vous de l'argent pour vendre un bien que vous n'étes pas sûr de vendre ?
L'agent A va hésiter à investir 1000 € dans de belles photos, une visite 3D, un plan, ... car les acheteurs risquent de regarder son annonce en ligne avec les belles photos, être intéressés pour faire une visite réelle, mais découvrir que le même bien est à vendre dans l'agence B, qui elle, n'ayant pas dépensé un centime en marketing pour votre bien, a mis en ligne une annonce 1000 € moins cher que l'agence A !
Vous pouvez être sûr que les acheteurs potentiels vont contacter l'agence B qui est 1000 € moins chère pour faire une visite réelle.
Compte tenu de ce risque très élevé, l'agence A ne fera pas d'investissement publicitaire sur votre bien, et réciproquement l'agence B non plus.
Sans photo professionelle, visite 3D, plan, home staging... mettant en valeur votre bien comme il convient de le faire, votre logement risque de mettre plusieurs semaines avant de trouver preneur et inévitablement au bout d'un ou deux mois les agents ne feront plus d'efforts pour promouvoir votre bien car il n'attire pas et cela leur coûte de l'argent pour rien.
Comme il ne se vend pas, ils vont alors devoir vous demander de baisser votre prix de vente (net vendeur).
Non seulement vous aurez perdu du temps mais en plus vous risquez de vendre en dessous du prix que vous auriez pu obtenir avec une campagne marketing efficace.
Mais comme souvent tout dépend de votre bien et du marché. Si votre bien est très recherché, la phase 1 sera suffisante, dans leur fichier d'acheteurs en recherche, ils trouveront quelqu'un prêt à vous faire une offre. Mais si votre bien n'est pas particulièrement en demande ou présente quelques défauts, alors le mandat exclusif sera très probalement une meilleur approche.
Pour vous assurer que votre agent s'occupe de vous comme d'un client VIP, vous pouvez toujours partir sur un mandat avec une exclusivité courte dans le temps. Cela vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté tout en vous laissant l'option de changer d'agence si vous vous êtes trompé après quelques temps. Mais rappelez-vous, votre agent est payé à la vente, donc soyez certain qu'il fera tout son possible pour vendre votre bien une fois le mandat signé.
Les néo agences offrent des tarifs très compétitifs. Si vous êtes pressés de vendre, alors en conservant le même "net vendeur" qu'avec une agence classique, vous allez pouvoir mettre votre bien à vendre à un prix beaucoup plus attractif, et donc accélérer la vente de celui-ci sans pour autant gagner moins d'argent.
Bien entendu il est tentant de se dire "je vais gagner plus en maintenant le prix de vente proposé par l'agence immobilière classique tout en payant une commission beaucoup plus faible", mais ce n'est pas toujours un pari gagnant.
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